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律回春渐,房地产投资价值凸显

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【字体: 2020-10-20来源: 编辑:佚名 访问量:54

今年4月,人行发布了城镇居民家庭资产负债调查报告,报告显示居民资产多以实物资产为主,其中70%是住房;户均1.02套房,近6成的家庭拥有1套房(故未来改善性需求占主导);居民家庭负债率45%总体稳健,但是流动性不好(实物资产占比高,金融资产占比低)。


因此,我国的宏观调控政策既要维护房地产市场长期稳定,避免房价出现“硬着陆”情况,又要坚持“房住不炒”,引导居民把在房地产上的投资转移到流动性更好的金融资产上面去。

律回春渐,房地产投资价值凸显

随着6保6稳政策和央行降息流动性宽松背景下,市场对未来的通胀预期加大,购房热情有所提升,尤其是改善型住宅产品销售回暖趋势明显,甚至出现沪、深豪宅的抢购现象(诺亚认为这些稀缺属性的优质房源推出时自然会受到追捧,也无需过度解读)。但是房住不炒依然是底线,所以各城市的因城施策力度持续加大,部分城市甚至放宽人才限购要求和落户要求等。


另外,诺亚也明显看到近期地方政府推地节奏加快,推出的优质地块占比提高,近期参与投资拿地的除了TOP房企,还有不少当地中小开发商也参与拼抢拿地,这会在一定程度上引起大众的关注和警觉。


结合上述背景,诺亚依然会聚焦投资一线和强二线城市的住宅项目进行房地产投资。诺亚认为经济实力强的弱二线城市须选择核心区域项目,并且以改善型为主,这样就可以满足当地富裕居民对品质房产的需求。


生息资产的大宗交易方面,今年一季度交易量为去年同期的40%。诺亚重点关注的京沪核心资产目前虽有价格下跌迹象,但因租金和空置率都呈负面趋势,故收购方面仍需保持耐心。

针对住宅开发和核心城市的生息资产2个领域,具体分析如下:


一、住宅开发

1、  市场情况:

政策面:一季度GDP下降6.8%,4月央行降息降准,有利于拉动经济,未来政策重心将落于户籍制度的变革上。


资金面:房企融资成本持续下降。1-4月份房企海外债、信用债以及资产证券化融资总额为5164亿元,同比下滑12%。从融资成本来看,1-4月信用债平均利率4.35%,同比下降124个基点(5.59%),其中4月份信用债融资成本仅为3.91%,为今年信用债融资成本新低。


土地出让方面:二三线重点城市中心城区的土地出让溢价率持续上升,房企拿地积极;同时也观察到同城市的远郊县区流拍率上升,说明房企拿地用脚投票,放弃那些配套不足、流通性不好的远郊区域。


需求(销售)面:市场热度回升。TOP100房企单月实现全口径销售金额9002亿元,较3月环比上升17%,较去年4月同比基本持平。从累计业绩来看,2020年1-4月TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降15%。


房企:2020年1-4月,百强房企各梯队销售金额入榜门槛均同比降低。截至4月末,TOP10和TOP20房企销售操盘金额的入榜门槛为466亿元和273.1亿元,分别同比降低10.2%和28.8%。


2、诺亚的观察

受疫情减弱影响,4月房地产行业基本已实现复工复产,进入企稳回升阶段。诺亚也看到开发商通过设计优化、压缩管理成本等方式来控制成本,减少疫情带来的人力、建材成本上涨影响。


销售方面,位于一、二线及强三线城市核心区域的刚需刚改项目销售量较3月份快速提升;而位于三四线城市的项目,总价较高或投资类的产品销量还没有明显提升。


3、房地产后续投资机会

4月份拿地市场的快速火热(尤其是优质城市地块)和资金的相对宽松,以及一季度开发商补充土储的诉求(可以成为当年销售业绩),都导致土地拼抢激烈赫尔溢价率持续攀升,这对项目盈利空间影响很大,甚至有部分地块楼板价与目前周边售价接近的现象(限价放开的预期在提升)。


改善型住宅产品销售回暖趋势明显,这类去化主力是中高白领客户,当下受疫情和经济下行影响压力较小。后续诺亚会加大对产品定位的研究判断,倾向高能级城市的改善性需求。


资金面持续宽松,TOP房企开发贷利率下降50~100个基点不等,银行、信托、私募基金等投融资非常活跃,不少资金方为了能够参与投资进入项目,在收益水平和监管风控方面都有所调低。这也给诺亚的投资增加了竞争压力,对此诺亚依然会保持清醒头脑,坚持必要的投资风控底线;同时也会加大对项目的覆盖和快速锁定,以及给合作方提供更多的价值创造(对土地项目的判断力、项目的前期参与、多元化的资金属性),来提升诺亚投资的竞争力。


二、核心城市的房地产投资生息资产

1、市场情况:

大宗交易量缩减为去年同比40%。2020年一季度中国大陆大宗交易成交金额约500亿元,远低于2019年同期的1253亿元。这一方面反映了疫情对交易实行节奏的影响,同时也反映出市场买方的谨慎态度和持续观望。未来三个月的成交预计会进一步下降,但随着价格的调整及疫情的恢复,三四季度交易市场的复苏概率较大。诺亚认为疫情强化了之前已经开始的市场调整,而不完全是独立的事件。中国市场核心资产的定义在发生较为深刻的变化,过去对写字楼资产的惯性依赖需要调整,估值模型中对租金的稳定及增长更受重视,物流资产的稳定租金增长将进一步被市场认可。


REITs出台是中长期利好。4月30日,国家发改委与证监会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,此次推动基础设施类REITs在交易所公开发行(将极大提升流动性,不受之前类REITs发行200个投资人的限制),有利于盘活存量资产,形成良性投资循环,吸引市场机构参与运营管理。从目前政策看:优先重点支撑仓储物流、水电公路等基础设施,同时鼓励高新产业园区类资产。没有提及公寓商办类资产(看来还需要等待进一步政策的支撑)。从中长期角度,商办资产类REITs 的推出,才能真正解决提升巨量沉淀的商业地产的价值和流动性。诺亚判断这将是循序渐进的长期过程,未来对商办市场产生估值及流动性等多方面的影响。


2、诺亚的观察

针对区位不同采取有针对性的租赁策略。在当前的疫情中后期,项目因其不同的业态和地理位置,呈现出不同的状态。针对核心板块的租赁成熟的甲级写字楼项目,因楼宇租金定位水平相对较高,目前市况下高租金承受力的租户压缩成本空间和意愿更大,业主一方面持续沟通到期租户续租,一方面也采取灵活营销措施,吸引市场的关注度,积极争取新的租赁成交。针对次核心板块的物业,市场上也陆续提供装修与家具的打包租赁策略,加速捕捉锁定租户需求。


不同行业租户恢复各异。目前,零售业已经全部进入正常营业状态。其中,教育类的商户已逐渐开拓了网络课程,多元化经营,预计线下课程将在今年7月陆续恢复;餐饮类的商户仍处于复苏的过程中,预计要到年底可以恢复到去年同期水平。办公楼的租户,AppIT行业相对受疫情的影响较小,而制造业与营销咨询类企业受疫情的负面影响较大。


3、房地产后续投资机会

诺亚仍然认为性价比是目前时点房地产投资的关键,诺亚已经观察到上海写字楼的资本回报率Cap Rate 出现向上调整(即价格下跌),有价格吸引力的资产开始出现。诺亚依然聚焦于一线城市的成熟板块,紧密覆盖并跟踪中小型标的,优先聚焦有租金现金流并有明显价格优势的资产。


物流资产也是诺亚重点跟进的资产类别,优质的运营合作伙伴及重点区域的资产是诺亚关注的重点。在加大覆盖紧密跟进的同时,诺亚保持足够耐心,高度谨慎并关注价格防御性,以捕获调整期中的真正价值投资机会。


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